Das Umlegungsverfahren - was ist das und was bedeutet es für die Grundstückseigentümer?

In der letzten Zeit wird immer wieder von einem sogenannten „Umlegungsverfahren“ gesprochen, durch welches die Grundstückseigentümer von der Gemeinde „enteignet“ werden können, um deren Planungsideen verwirklichen zu können. Was hat es damit auf sich?

Darum geht es beim Umlegungsverfahren

Die Durchführung eines Umlegungsverfahrens ist im Bau-Gesetzbuch (BauGB) – einem Bundesgesetz – geregelt. In diesem Gesetz heißt es:

Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.
…
Die Umlegung ist von der Gemeinde … in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn … sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans … erforderlich ist.

Im Umlegungsverfahren soll ein Ausgleich zwischen den Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer und der Gemeinde geschaffen werden. Das Grundeigentum von Einzelnen darf durch die Umlegung im Wert nicht verringert werden. Alle beteiligten Eigentümer sollen dabei ein dem Verkehrswert und der Lage nach möglichst gleichwertiges Grundstück zugewiesen bekommen.
Ziel ist es also, innerhalb einer Gemeinde in offener Aussprache zu einer fair verhandelten Umverteilung von Grundstücken zu gelangen, um eine städtebauliche Entwicklung verwirklichen zu können.

Was die Angelegenheit oft schwierig macht ist die Wertentwicklung der Grundstücke aufgrund der Aufstellung eines Bebauungsplans:
Wenn ein Bebauungsplan auf einer Fläche mit mehreren Liegenschaften beschlossen wird, nimmt der Wert jedes einzelnen Grundstücks, auf dem anschließend gebaut werden darf, erheblich zu, allein durch diesen Rechtsakt.
Aber: Die Erstellung des Bebauungsplans kostet viel Geld. Und auch der Bau neuer öffentlicher Verkehrsflächen wie Straßen, Parkanlagen, Gehwege, Parkplätze, Grünanlagen, Spielplätze etc. müssen gegebenenfalls finanziert werden. Zudem fallen durch neue, dort hinziehende Bürger zusätzliche Kosten für Schulen, Kitas, etc. für die Gemeinde an.
Aus diesem Grund erhebt die Gemeinde ebenfalls Ansprüche, etwas von dem Wertzuwachs für sich abzuschöpfen. Das kann sie entweder durch Geldleistungen der Eigentümer oder durch Flächenübertragung erreichen.

Aber welche Flächen bzw. wieviel?
Das Baugesetz regelt nun, dass sich die Gemeinde im Rahmen des Umlegungsverfahrens bis zu 30% des Plangebiets als Wertsteigerungsabgabe zur Verwirklichung ihrer Entwicklungspläne selbst zuweisen kann. Diese Flächen können so ganz legal und notfalls auch gegen den Willen der Eigentümer in kommunalen Besitz übergehen.

Bei der Erschließung fallen Kosten für die Grundstückseigentümer an
Das Umlegungsverfahren ist von seiner Bestimmung her ein sinnvolles Instrument des Interessenausgleichs in der Bürgerschaft, kann aber auch missbraucht werden, insbesondere wenn die Grundstückseigentümer nicht frühzeitig in die Planungen eingebunden werden und sie mit einem Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans weitgehend vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

In dem nachfolgenden Schaubild haben wir versucht, den Wertgewinn für die Gemeinde durch das Umlegungsverfahren sowie die hohen Kosten, die einem Eigentümer durch die Erschließung entstehen können, zu erläutern.

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